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金融地产轮动龙头股值得关注相关文章合集

zyw54周前 (07-05)文章13

李鹏地产金融的空间何在

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李鹏:2012 地产金融的空间何在?

   2011年年末的12月28日 ,国家发改委通过网站公布了已备案股权投资企业列表(截至2011年12月21日),张民耕担任董事长的盛世神州旗下的北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)成为了第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。
   对于房地产基金这个地产金融领域的来说,这个事件的政策信号意义可以做出很多解读。笔者认为 ,最大的利好在于,房地产基金算是明确了监管归属,阳光开始照亮体制 。
   2011年是房地产基金极速发展的一年 ,募资和投资两大方面较往年均实现了大幅增长。据清科中心的研究 ,2011年前11个月,共有26只可投资于中国内地的私募房地产投资基金完成募集,募资总额达36.42亿美元 ,在内地市场完成房地产投资35起,交易总额22.2亿美元。这其中,31起投资于房地产开发经营行业 ,其他投资于房地产中介服务及物业管理行业 。
   房地产基金的勃发,为什么是2011年?无疑是信贷紧缩的挤出效应所现 。2011年,伴随房地产调控整体政策的趋紧 ,信贷、再融资 、信托等房地产业传统融资渠道一一受阻,以及首套房贷款利率整体上浮等,房地产开发企业的资金链紧上加紧。
   转眼已是2012年。尽管中央政府提出对货币政策进行适时适度的微调预调 ,但中央经济工作会议对房地产调控仍口吻甚严,令房地产业内人士对房地产信贷投放仍普遍悲观 。信贷资金的滚动效率早已不言自明,但目前看来 ,饱受制约的银行体系实难对房地产行业做出哪怕丁点儿的放松承诺。
   瞭望一下2012 ,最悲剧的或许在于,一向坐享资金滚动效率收益的房地产商,将会在2012年迎来还债高峰期。离岸私募债、信托、房地产基金 、民间信贷 ,债主接踵而至 。(参见右图)
   比较受舆论关注的是信托和离岸私募债。世联地产(002285,股吧)的统计或许有些夸大,但中金公司的统计也显得很是悲观。据其预测,2012年开始 ,房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰,预计到期规模将在2000亿元~2400亿元人民币之间 。其中,三季度集合类信托将到期约1000亿元 ,届时,融资到期偿付的风险将集中显现,相关开发商的资金链将承受前所未有的压力。
   根据中金公司的统计 ,房地产信托的到期期限普遍较短,

page为1.6年至1.8年之间。其实,离岸私募债、房地产基金、民间信贷等 ,也都是到期期限较短的金融产品或类型 ,而还债的最后期限总是显得那么近 。
   房地产基金很火,连一向专注住宅建筑的万科都玩上了,至于整个行业 ,从战略合作到项目融资,有种全面开花的味道。但笔者认为,除了人人都在喊的风险 ,房地产基金相比其他地产金融形式还有很多软肋。
   首先,目前的房地产基金主要是私募基金,其特点是小范围 、短期限 、投资对象要求高 。其次 ,地产金融难以真正打通债权市场和股权市场,进行合乎经济理性的对接,特别是房地产基金 。第三 ,房地产基金仅靠明星基金经理或房地产经理人不足以树立品牌和公信力。
   那么,地产金融还有什么可以的空间?笔者认为,2012即使没有天崩地裂 ,形势也是悲观的 ,我们唯一可以期待的,可能只有GDP增速和CPI双降换来的那么点货币空间。不管你们信不信,反正我是信了 。

专家把脉中国经济金融与地产

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专家把脉

  在本刊与特别推出的中 ,来自经济界、金融界、地产界的权威人士对中国经济 、金融与房地产的趋势及走势进行了深度把脉。国家行政学院决策咨询部研究员王小广判断此轮经济复苏的走势很可能是型:瑞银证券首席经济学家汪涛认为,房地产投资的复苏是可以持续的,而且会持续到明年全年 ,但是有一定的风险:CCIM中国总会执行主席梁蓓进一步表示,目前房地产市场热销的局面难以长久维持,经济运行的基本面不支撑房价暴涨 。
  诸专家对金融与地产如何共同促进良性发展也发表了精彩观点。华远集团总裁任志强从宏观视角分析 ,我国的金融体制需要根本变化。建业地产行政总裁兼执行董事王天也则从银行与地产结合的微观视角表示,银行贷款要与房地产行业特性结合;北京德柏金资产管理公司合伙人严清判断,产业基金是解决中小企业融资的根本之道;知名财经评论人叶檀对目前内地房企赴港上市遇冷进行了分析 ,其表示,内地房地产扎堆在香港上市,本身就说明了房地产企业的潜在风险 ,如此大规模的融资额度说明房地产企业的扩张进入高峰状态 ,预示着未来现金流可能崩紧 。
  
  此轮经济复苏的走势很可能是型
  国家行政学院决策咨询部研究员王小广
  我判断明年我国经济总体与今年持平,此轮经济复苏的走势可能会呈现型。目前政府主要任务不是而是。今年上半年持续过快的货币供应增长会对未来经济的增长产生很大的不稳定因素,必须下决心控制货币供应量增长 ,核心是收缩信贷 。
  从今年前三季度经济走势来看,经济增长率逐渐上升,上半年国内生产总值同比增长7.1% ,下半年估计将超过9%,全年国内生产总值按不变价计算将增长8.1%(31.6万亿元左右)。预计2010年经济增长8.3%左右,与2009年基本持平 ,但不会像一些过于乐观者预计的中国经济将很快进入新一轮上升周期,甚至型反转。做此判断主要基于经济增长结构将发生的以下一些新变化 。
  首先,政府和市场作用之间的交互变化将逐渐产生平德 。今年政府以方式保增长 ,实行了超强度的信贷扩张和大规模的政府投资计划,现在是政府作用强,市场相对弱 ,出口仍旧非常低迷;而明年政府主导的效应可能就会递减 ,市场效应会加强。
  其次,三大需求对GDP贡献此消彼涨产生平衡。今年消费、投资表现强劲,出口形势急转直下;但明年随着政策刺激因素减弱 ,投资、消费会有回落趋势,而出口在明年上半年可能恢复到比较低的正增长 。
  另外,还有一个重要因素 ,现在产能过剩会对市场形成很大压力。因产能过剩,而需求不足,竞争非常激烈 ,实体经济价格就涨不上去,从产能角度来讲,未来经济增长的压力也较大。
  综合上述三个方面 ,明年我国经济型大反转并不现实 。我的判断是明年我国经济总体与今年持平,可能会呈现型走势。而随着经济基础逐步牢固,政府的主要任务不是而是。今年上半年持续过快的货币供应增长不仅不能刺激实体经济长期回升 ,相反会对未来经济增长产生很大的不稳定因素 ,须高度重视 。
  今年前三季度,我国共新增人民币贷款8.67万亿元,全年预计新增信贷10万亿元。而今年GDP增加约为1.5~1.6万亿元 ,绝对不会超过2万亿元。过去从2001到2008年,8年间,我国新增信贷累计量为20.1万亿元 ,而同期GDP增加20.4万亿元,也就是说GDP增长与新增信贷基本是1对1的关系 。照此推理,今年我国新增货币供给10万亿元 ,应该形成10万亿元GDP增量,而10万亿元GDP增量意味着今年GDP增长是35%,而不是8.1%。去年国内生产总值已达30.067亿元 ,如此大的经济规模一年增加35%,完全是天方夜谭。
  这就说明我国实体经济不需要如此多货币,而信贷过度扩张无非形成两种效应 ,一是通货膨胀 ,二是资产泡沫 。但在实体经济调整远未结束,出口形势不好,产能过剩问题严重 ,需求不足,竞争激烈,实体经济价格不可能上涨 ,cPI价格也涨不起来的情况下,怎么会有通货膨胀?货币多就产生通货膨胀是完全不成立的,于是这个结果就只能是变成资产泡沫 。
  为进一步巩固的保增长成果 ,有必要继续坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策,但为了增强下一轮经济增长的后劲,在新的国际竞争环境中保持主动.要通过加快结构调整 、提高产业竞争力来保增长。应把作为反危机保增长第二阶段的重点。
  
  房地产行业复苏是可持续的
  瑞银证券首席经济学家汪涛
  最近的一些关于房地产销售下滑、二套房贷政策收紧的新闻报道 ,使得投资者开始担心中国房地产行业复苏的强度和可持续性 。我们的判断是,房地产投资的复苏是可以持续的,而且会持续到明年全年 ,但是有一定的风险。
  8月份全国范围内的数据显示 ,房地产行业的复苏势头事实上正变得更加强劲。销售面积和新开工面积较去年同期强劲增长,而土地开发面积一年来也首次出现正增长 。我们认为,强劲的同比增长率并不只是受基数

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效应的影响 ,事实上经季节调整后,一些数据已创下历史新高。近来关于销售下滑的一些报道可能并没有考虑季节性因素,也不能反映房地产行业整体活动水平。
  中国房地产行业的复苏是政策的变化 ,一年前的这个时候,我们发表了专题报告,详细阐述了为什么我们认为中国房地产行业的下调不会持续很久 ,以及为什么房地产建设活动反弹是推动国内需求不可或缺的 。此后我们一直密切关注着房地产活动和相关政策方面的动向。
  从整个宏观经济来看,房地产复苏是宏观政策从去年年底开始全面转向的重要原因。房地产的发展带动了很多国内其他的需求,像钢铁、水泥 、白色家电等等 。以钢铁行业为例 ,40%是用在房地产建设,政府建设修铁路,大规模的基础设施的建设 ,这些东西需要的钢铁比起房地产来说小很多。对于重工业的需求 ,尤其目前出现产能过剩,出口疲软的情况下,还是要靠房地产为主的国内需求的增长。
  房地产行业的复苏预示着中国的整体经济活动、工业生产、建筑材料及大宗商品需求将持续复苏 。今年的宏观经济增长主要是由政府投资拉动的基础设施为主的一个增长 。但是 ,即使在今年的情况下,如果没有房地产行业的投资复苏,目标也是很难实现的。
  9月份瑞银建设活动指数强劲增长 ,其中新开工面积直线上升。与此同时,持续强劲的销售推动了房地产价格进一步走高 。与房地产建设活动的反弹相一致,9月份房地产开发投资同样强劲增长。在过去的几个月中 ,中西部省份的房地产投资增速继续超过东部沿海省份。
  我们预计,房地产建设活动将在2010年持续繁荣,尽管其增速将会在未来几个月中企稳并有所回落 。房地产行业的复苏是否会继续推高房价目前还不清楚 ,但建设活动的增加无疑预示着未来几个月和季度中大宗商品需求前景乐观。
  展望未来,考虑到目前的销售水平已非常高 、价格上涨且政策存在不确定性,我们认为近期房地产销售的强劲势头可能会在未来几个月有所回落。但是 ,正如我们之前预测的 ,由于需求前景看好,并且地方政府将努力增加建设活动以实现其GDP增长目标,我们认为房地产建设和投资活动将继续复苏 。尽管我们预计政府会陆续出台一些政策以防止房价过快上涨 ,但考虑到房地产在支撑国内需求复苏方面的重要性,我们认为房地产行业的政策不会全面收紧。
  此外,从复苏的持续性看 ,还是有一定的风险,一方面是流动性泛滥的问题,流动性泛滥最大的风险不是造成通胀 ,而是会造成资产市场的泡沫。另一方面,房价上涨过快会抑制大众住房市场的需求,同时也会形成对消费者物价通胀的预期 。
  
  中国金融体制逻辑错误
  华远集团总裁任志强
  我国的金融体制需要根本变化。成熟的金融体制是以未来的收入流能力来判断企业的还债能力 ,而中国金融体制讲究的是有抵押,有担保,是以企业现在的资产够不够抵债来判断是否借贷 ,这是金融逻辑的错误 ,也是中国无法开展对中小企业信贷业务的根源。
  金融的概念是除了银行信贷以外的各种衍生产品都包含在内的 。在我国,金融与地产的关系不能称之为金融地产,我们是以银行信贷为主导 ,更准确的称呼是房地产信贷,中国尚未进入到同步世界的金融发达阶段 。
  在很多发达国家,房地产行业已经进入二手房阶段.比如美国近几年大概每年有700~800万套住房销售 ,而其中只有100多万套是新房,新房与二手房的比例达到了1:7;英国新房比例大概也只占5%,德国基本上没有什么新房。所以这些国家不需要生产型投资 ,金融服务是为二手房交易服务为主,是以金融业为主。
  中国目前房地产金融发展比较落后,我们当前房地产市场是以一手房为主 ,是以地产为主,金融为辅,所以是房地产金融 ,而非金融地产 。
  目前我国房地产与金融的关系 ,涉及到两个层面,一方面是针对消费者,一方面是针对开发商。针对消费者方面 ,与国外证券化相比,我们仅限于银行的个贷,证券化几乎处于零发展阶段 ,非常落后,而且有些消费者还被加上了很多限制性条件,比如二套房贷消费者。
  针对开发商层面 ,房地产与金融的结合也存在着不平等现象 。首先,信贷方面,中国信贷向大型国企转移现象非常严重;其次 ,在国内上市,字头的企业上市经常可以获得特批,比如 ,中建组合时间比较短 ,并不符合有三年业绩才能上市的条件;再次发债也是大型国企发债相对比中小企业发债要容易得多得多。
  如果我们所有的金融服务都倾向于为大中型企业服务的话,中小企业怎么办?中小企业面临的问题就很多。
  在国际上不是这样,能否借贷、能否上市不是看企业规模大小 ,在美国真正的房地产开发企业上市的很少,上市的大部分都是服务型企业、持有型物业 。注册资本金制度是中国计划经济的传统,需要企业有25%至30%的资本金 ,才可以进行银行贷款。而在美国不存在资本金的问题,百分之百贷款都行,但是其要求有后续保障 ,要有租约制。要看企业是否具有经营能力,比如,一个企业要运作一个项目 ,可以没有一分钱,没有自有资金,但是有70%的租约 ,银行就会贷款给企业 。而中国的金融体制讲究抵押 、担保。
  这是我国金融体制需要根本变化的问题。我国与国际的重要差别就在于国外的金融体制是以未来的收入流能否还债来衡量 ,而中国是以企业现在资产够不够抵债来决定是否借贷,这是金融的逻辑差别 。中国的金融监管机构与管理机构并没有从金融的逻辑去研究抵押品而放贷,仍在像当铺一样试图用抵押品来交换风险 ,信誉与未来收入流在他们的眼中仍然不过是一种附属品,抵押物才是他们的命根,这也是中国无法开展对中小企业信贷业务的根源 。
  这种现象在短期内不可能改变。这是我国计划经济传统的遗留问题 ,我们现在只是表面上进入了市场经济,在一般商品上进入了市场经济,但不是完全市场经济化。市场经济的实质是金融市场的开放 。我们现在对

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于WTO的最后一条线就是金融 ,我们还在死守,什么时候这条线守不住了或者不守了,被打破了 ,应该说我国就进入了完全的市场经济。
  
  银行贷款要与房地产行业特性结合
  建业地产行政总裁兼执行董事王天也
  目前房地产商最主要的外部资金来源首先是银行。所以解决房地产与金融对接最主要的问题是银行要根据房地产行业和企业的基本特性和基本需求来放贷 。比如,生产型企业建厂房 、买设备都可以有固定资产相应贷款,为什么房地产企业持有投资型的物业就没有固定资产相应贷款?这实际就是金融与地产不匹配的一种表现。
  我国在继续向市场经济健康发展的同时 ,行政干预、非市场化的手段在逐渐减少 ,但是仍旧存在限制不当。当然,作为有中国特色的社会主义,尤其是全球金融危机带来的启示 ,市场化过程中,该干预的必须干预,该控制的必须控制 。不过目前在房地产与金融对接中 ,我认为监管层对于企业资金用途做出一定限制是可以的,而如果对于房地产行业的一些基本特性决定的企业资金需求限制过多,金融与地产就出现了不匹配。
  现在信托、债券等融资渠道在不断开拓 ,但是房地产企业对银行依赖性非常强这是一个客观事实。以REiTs为例,通俗地来讲,是投资人将资金投资在由专家管理的房地产投资组合里 ,主要用来购买有稳定租金收入的成熟物业,以得到的收益来回报投资人 。实际上就是将商业物业持有人的资产证券化,说到最根本的核心 ,REITs针对的最主要市场是收租型物业。但是在中国城市化进程继续进行中 ,住宅开发长时期内仍是主流,大量的房地产开发商还处在买地建房子卖房子的周期循环中,而与REITs融资的关联就很小。因此 ,在房地产与金融对接中,银行信贷与房地产开发怎样有效结合就更迫切 。
  我听到过这样一个真实情况,去年一个企业需要银行贷款 ,银行已经进行了审查,审查结果完全符合贷款条件,但是在顺利进行到最后环节还是无法完成贷款 ,理由是银行没有指标了 。不是银行没有钱,而是行政干预,上层要求银行不放贷款了。
  这样的行政干预不一枚举。
  实际上 ,自2003年人民银行121号文颁布以来,房地产开发商在住宅项目开发不同阶段的融资行为均受到一定的影响:各商业银行不再向开发商发放流动资金贷款;各商业银行不再向开发商发放用于缴交土地出让金的贷款;申请房地产开发贷款的项目必须齐全,且自有资金应不低于开发项目总投资的30%;各商业银行只对购买主体结构已封顶住 房的个人发放个人住房贷款 。
  那么 ,银行给予房地产开发商的贷款就只是房地产建筑的贷款。有很多房地产商特别是持有商业物业的发展商 ,比如万达 、华润等,这些企业都包含有固定资产,然而生产企业型企业建厂房、买设备 ,银行都可以有固定资产相应的贷款,但是房地产企业持有投资型的物业却没有固定资产的相应贷款。房地产企业在周转经营过程中,也有原材料 ,也有在建产品、产成品 。在这个过程中,需要流动资金,为什么没有相应贷款?当然有人说建筑贷款已经具有这个性质 ,但是很显然是不够的,单纯的建筑贷款与流动资金还是有区别。
  我认为银行界要把房地产开发商作为的企业来对待,有流动资金需求的时候可以有相应流动资金的贷款种类;有固定资金需求的时候也可以有相应的贷款种类。这是金融与地产对接中首先要解决的问题 ,因为房地产商最主要的外部资金来源首先是银行,从银行贷款的角度适应房地产企业作为的基本需求,做到金融与地产匹配 。
  当然 ,债券 、信托等其他融资渠道也一样 ,也要结合着房地产开发商资金需求的特性来规定资金的用途,否则房地产行业的配套政策就没有市场化。即使监管层进行风险控制,也是要用市场化的手段来管控。
  
  产业基金是解决中小企业融资根本之道
  北京德柏金资产管理公司合伙人严清
  即便国家鼓励加大对中小企业的信贷力度 ,银行的监管体制也决定了不可能大力度支持中小企业,所以中小民营企业必须关注产业基金等一些新的融资渠道 。
  我国为应对全球金融危机冲击,确定了以投资拉动为主 ,力保经济增长的策略。4万亿元经济刺激计划和上半年7.37万亿元的信贷投入,对于发挥了较大作用,但是中国经济结构、产业结构不合理现象也表现得非常突出。
  在今年大量信贷投入中 ,民营企业融资同比却是下降的,这就是典型的现象 。根据我所掌握的一些融资方面的数据,不少大型央企融资成本为百分之三点多 ,央行还贴息两个点,融资成本就只有百分之一点多 。而民营企业的融资成本却要基准利率上浮,高额得多。
  民营企业被挤出现象直接影响到老百姓的财富收入。民营企业对就业的贡献占到了就业率的百分之七八十以上 ,老百姓的收入主要就是工资收入 ,老百姓手头无钱,内需就无法拉动,而内需不足 ,产能过剩,使得获得大量信贷资金的国有企业也不愿意投资于实体经济,自然就会转而投资并推高房地产和股市等资产市场 。
  尽管监管层表示严禁大量信贷流入房地产和股市 ,但是今年上半年资产价格的飞速上涨就是因为信贷的流入。一些国有企业的大举进入,不计成本拿地,进一步拉高了房价。
  要想改变这种环境 ,民营企业只能靠自己,因为即便国家鼓励加大对中小企业的信贷力度,银行的监管体制也决定了不可能大力度支持中小企业 ,所以民营企业必须关注产业基金等一些新的融资渠道 。
  9月末,金融机构人民币各项存款余额为58.39万亿元,同比增长28.35%。其中居民存款的比例最大 ,并不能说人们手里没钱。实际上是中国的老百姓和中小民营企业通过低利率补贴了大型国有企业、政府 。
  缺少产业基金是中国金融体系的一个重大缺陷。在我国 ,资本市场只有深沪两个股市,上市企业数量只有区区1500多家,即使加上开通的二板市场 ,规模也不大。我国基本上没有产业基金市场,其他形式的融资渠道也很有限 。
  所以必须建立另外一套金融体系,活跃民间资本。9月19日 ,国务院《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》的颁布就提到了要支持中小企业建立多层次金融体系。
  中小企业贷款难是困扰中国经济发展的一个长期问题 。我国近年的储蓄率超过50% 。而国内投资率只有42%左右,因此每年有相当于国民生产总值近10%的储蓄没有得到利用。在这种情况下,中小企业仍然面临贷

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款难的问题 ,这不是一个正常现象。而在多种融资渠道中,产业基金将是解决中小企业融资难的根本之道 。
  
  内地房企赴港上市遇冷说明股市更成熟
  知名财经评论人叶檀
  内地房地产扎堆在香港上市,本身就说明了房地产企业的潜在风险 ,如此大规模的融资额度说明房地产企业的扩张进入高峰状态,预示着未来现金流可能崩紧,受到破发的挫折也就在所难免。以为香港股市与内地股市一样 ,傻瓜博弈进行负和游戏 ,进行打新股无风险套利,就大错特错了。
  内地房地产企业在香港市场扎堆上市.但他们没有遭遇热捧 。
  目前,恒盛地产 、华南城、恒大地产、龙湖地产等内地房企先后在港交所上市或排队 ,按照最低融资额,它们至少可以筹资300亿港元,但赴港上市的内地房产华南城和恒盛地产在上市首日就遭遇 ,9月30日挂牌的华南城全日报收1.62港元,较其招股价2.1港元跌22.9%;10月2日挂牌的恒盛地产报收3.76港元,较其招股价4.4港元跌14.5%。即将进行招股的福建明发 、厦门禹洲、卓越地产及花样年等公司 ,在招股价上将有明显折让。
  没有遭遇热捧,一是因为内房股扎堆上市,竞争过于激烈;二是因为国际投资者在经历了上一轮疾风暴雨的房地产调整之后 ,对于内地房地产上市公司的风险了然于心,他们对内地房地产企业打出了货币与政策折价 。
  内地房地产扎堆在香港上市,本身就说明了房地产企业的潜在风险 ,如此大规模的融资额度说明房地产企业的扩张进入高峰状态 ,预示着未来现金流可能崩紧。而今年上半年与下半年房地产市场明显不同:上半年市场销售大幅升温,带动库存下滑和土地消耗加快,而下半年 ,房企加大新开工力度和土地购置的规模,对资金的需求将膨胀,负债率偏高的房地产业急于寻求融资渠道。
  投资者对于房地产企业高价拿地 ,以土地换取本市场高溢价的做法感到担心 。2007年碧桂园在香港上市走的就是以土地取胜之地,现在恒大地产等也在重走碧桂园之路。其未来计划也显示,按照现在的开发进度 ,公司在未来3~5年将具备充足的土地储备,保持物业开发高速发展,并计划继续以滚动开发方式维持5000万平方米的土地储备。
  为了扩大规模 ,有些房地产企业为了上市已经到了饮鸩止渴的地步,他们忘记了蒙牛与大摩对赌协议的惨剧,而与机构投资者签订对赌协议 。据《地产画报》报道 ,一家房地产开发企业为了融资 ,向另一家房地产企业火速借入6000万元,借款期限为6个月 。条件如下:如果融资方不能按期还本付息,投资方将以6000元/平方米的价格 ,优先收购融资方旗下正在预售的房产物业,作为现金抵押物。融资方正在预售这个楼盘原价接近2万元/平方米,优惠打折之后的价格也在1.5万元/平方米左右。相比市场价 ,协议中约定的6000元/平方米是一个 。

 近期高调宣布计划登陆A股市场的万达,在其刚刚完成的第二轮私募中,内部文件显示 ,对赌条件十分苛刻,如果无法完成,及任一条件 ,万达将按照年化收益率18%的标准返回资金及利息。如果对赌协议要求借款的开发商保证未来数年的利润增长率等,无疑是给借款者戴上紧箍咒。也难怪有些开发商不惜大幅折价、十万火急上市融资 。
  内地房地产公司竞相赴港上市,受到破发的挫折也就在所难免。以为香港股市与内地股市一样 ,傻瓜博弈进行负和游戏 ,进行打新股无风险套利.就大错特错了,首日破发在成熟市场是常态。
  
  房地产市场热销的局面难以长久维持
  CCIM中国总会执行主席梁蓓
  经济运行的基本面不支撑房价暴涨,加之房地产开发企业信心不足 ,房价大幅反弹将威胁房地产市场回暖的可持续性,以及过度的投机炒房将影响楼市健康调整,目前房地产市场热销的局面难以长久维持 ,在房价大涨的同时,市场风险也在不断积累 。
  在低迷的市场状况下,从2008年下半年开始 ,房地产宏观调控走向发生变化,以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为主导,旨在促进房地产市场稳定健康发展。
  中央今年的主要任务是保证GDP有8%的增长 ,希望实体经济有一个根本性的好转。但是,从执行的效果看,与中央的要求发生了一定程度背离 。原来的目标是 ,投入天量的货币信贷 ,希望刺激实体经济的发展;但是由于房地产的支柱产业地位,特别是现有投资拉动的增长模式对房地产投资的依赖,以及中国居民缺乏投资工具 ,在通胀预期之下,房地产依旧是最主要的通胀防御性投资的对象,因此大量信贷资金并没有进人实体经济 ,而是大量进入房地产市场,当然还有股市。导致今年股市和房地产市场大幅度上升,这种状况对中国经济均衡发展显然是不利的。
  为此 ,面对这种不利,中央尽管不断保证,宽松的财政政策和适度宽松的货币政策没有变动 ,但是,结构性的调整实际上已经开始 。对股市,中央货币监管当局严格查处进入股票市场的资金 ,而且采取的政策都非常有力度 ,防止大量信贷资金进一步进入股票市场 。对房地产市场,也采取了收紧的政策,这一点 ,从深圳市今年7 、8月份房地产成交量急速萎缩便可以看出。未来有四大因素阻碍房地产发展:
  首先,经济运行的基本面不支撑房价暴涨。我国经济回升的基础还不稳固,当前的经济运行状况根本无法支撑房价的再度飙升 。房地产有悖于经济结构的优化 ,不利于民生的持续改善。在消费需求提振无力的情况下,放任房价逆势上扬,必将严重挤压居民在汽车 、家电等其他方面的消费 ,抑制实体经济的复苏,导致经济增长的终端引擎难以启动。因此,唯有房价理性回归 ,才能让的政策真正惠及民生,才能发挥房地产对经济增长的拉动作用 。
  其次。房地产开发企业信心不足。2009年一季度房地产企业家信心指数小幅回升至90,较2008年四季度提升8.1个百分点 ,但比2007年和2008年同期分别低47个百分点和41个百分点 。由于市场全面启动有一个传导过程 ,因此,房地产企业家市场信心的恢复和投资意愿的回升仍然需要一段时间。
  再次,房价大幅反弹将威胁房地产市场回暖的可持续性。人民银行2009年第二季度全国城镇储户问卷调查显示 。超过六成居民认为当前房价 ,购房意愿仍处于较低位置。房价快速大幅反弹将打击刚刚出现好转的楼市,威胁房地产市场复苏的可持续性。
  最后,过度的投机炒房将影响楼市健康调整 。伴随着楼市的不断升温 ,投机性购房的比例也在逐渐增加,一次性买人多套住宅的现象有所上升 。在通胀预期的驱动下,流入房地产市场的资金量将不断扩大。由于自住型需求承受能力有限 ,对房价涨幅较为敏感,投资性和投机性需求资金充裕,对高房价具有较强的吸纳能力 ,因而,投资性需求的大量入市会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑,市场新一轮低迷调整的风险则会逐步积累 ,进而导致房地产市场的波动 。
  因此 ,目前房地产市场热销的局面难以长久维持,在房价大涨的同时,市场风险也在不断积累.如果房价反弹幅度超出购房者的心理预期 ,楼市将进入新一轮调整,市场波动和房价反复的可能性在加大。
  
  政策闸门开启保险资金投资养老地产
  秦政(某接近保监会专业人士,应其要求隐去真实身份)
  10月1日正式施行的新《保险法》 ,首次将纳入保险投资范围。保监会主席助理兼新闻发言人袁力曾表示,保监会允许保险机构购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等四类不动产 。业内人士认为,养老实体这一不动产投资 ,是保险乃至金融赋予保险资金的一个全新领域,保险资金将有机会凭借投资养老实体这一,切入未来中国极具消费力的养老地产。
  早在2007年 ,一些保险公司便以自用为名,大量购买楼宇物产且远远超过了其自身的使用需求,然后将闲

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置的楼宇物产以租赁形式出租给其他企业 ,从中赚取了可观的租金收入。这种先以自用为名购入房产 ,再将闲置房产出租赚取租金的模式,在当时监管层尚未允许保险资金投资房地产的形势下,有业内人士认为有打法规的嫌疑 ,而这种模式也一度被业界理解为投资房地产,成为保险资金投资渠道的 。
  据了解,国外保险资金的投资比例一般在5%左右。业内人士指出 ,若按5%的比例计算,可用于房地产投资的金额在1700亿元左右。2008年商业性地产成交5.5万亿元,1700亿元的保险资金仅占3% ,并且全部资金不可能在一年内全部投入,因而对商业性房地产市场的影响有限 。
  保险资金投资不动产的比例究竟是多少目前暂未规定,市场普遍认为初期比例不会很高 ,业内比较一致的观点是不超过10%。投资人士认为,目前多家保险公司已经以资产管理公司或自用名义配置房产,险企的投资冲动已被很大程度释放 ,所以真正新进入不动产市场的资金量不会太多。
  在2007年时 ,已有很多公司以公司自用的名义大量购进房产,保险巨头的高管层在当时也经常在公共场合表露出对房地产市场的极大热情,但当时也引发了专家学者提出置疑 ,认为保险公司在投资房地产之前,应做好准备应对未来的潜在风险,而2008年底2009年初的楼市行情就很生动地为那些兴冲冲地将钱抛向房地产的保险公司上了一堂风险教育课 。
  除了让购买物业 ,股权投资不动产也在为多家保险公司看好的朝阳产业保险资金投资养老产业铺路 。2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》 (即)首次提出,支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。业内人士称:
  泰康人寿保险公司董事长陈东升曾表示,进入养老产业 ,投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一。陈东升近日还表示,泰康未来也会发展养老产业,目标是做专业化的寿险公司 ,把寿险的产业链 。
  想投身于养老地产的不仅是泰康人寿,期间,全国政协委员 、中国人寿保险(集团)公司总裁杨超提交了《关于大力支持养老社区建设的提案》 ,建议重点支持保险机构投资养老社区。知情人士称 ,中国人寿近日也在武汉等地寻求适合发展养老产业的数千亩土地。

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三十多年的改革开放,使数亿中国人甩掉了贫困的帽子,但中国的扶贫仍然面临艰巨的任务。为确保到2020年农村贫困人口实现脱贫 ,扶贫的艰巨性和紧迫性日渐凸显,精准扶贫、脱贫攻坚战的冲锋号已经吹响 。

青年富有朝气、勇于探索 、善于创新,理应是精准扶贫的主力军、先锋队。青年参与精准扶贫 ,对中国扶贫开发事业起着不可估量的作用,中国社会的发展和减贫事业需要不断的创新,需要有梦想的青年投身其中。

现在 ,青年们已经行动起来 。他们怀着激情与热情作为扶贫队员走进田野、或作为第一书记来到农村。他们挨家挨户了解实情,与当地干部群众一起精准识贫;他们帮村民搭上“互联网+”顺风车,落实精准扶贫项目 ,把新事物带进来 、让农特产品销出去,帮村子推开开放的大门……

“扶贫 ”不是一句口号,而是一项任重道远的使命。“脚上沾着多少泥土 ,心里就沉淀多少深情 。”精准扶贫 ,青年在行动 。

关注学生让学生动起来

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文/许东慧

【摘 要】“一切为了每一位学生的发展”, 是新课改的最高宗旨和核心理念 。很明显学生是学习生活的主体,知识技能的获取,思想情感的体验 ,靠的是学生积极主动的构建,因而我们的课堂教学就要从多角度关注学生,根据学生的兴趣和需要 ,让学生心动、敢动、乐动 、主动,彻底“动 ”起来,成为课堂的主角。

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关键词 关注学生;心动;敢动;乐动;主动

地理在初中阶段并不属于中考科目,这导致很多学生不太重视地理课,学习不积极、不主动。在地理教学活动中,只有当学生对学习产生兴趣时 ,他才会深入地、兴致勃勃地主动参与学习,因而地理教师必须想办法,关注学生的兴趣和需要,抓住学生的心,让学生“动”起来,教学才能事半功倍 。那如何才能让学生真正“动”起来呢?下面是我结合教学实际,粗浅的几点认识:

一 、先声夺人 ,让学生心“动 ”

学生在每节课上课前都会有这样或那样的思想波动,好得导入能够先声夺人,把学生带入课堂情境 ,让学生心“动 ” ,尽快投入到课堂中,在整个课堂教学过程中至关重要。不管白猫 、黑猫,导入不拘一格 ,只要能抓住学生的心,即是好的导入。在上课前我总会思考:怎样的导入,才能让学生主动参与到课堂中 ,一下抓住学生的心?例如在上《东南亚》一课时,正是马航失联事件沸沸扬扬之时,我知道大家对此都很关心 。干脆一上课我就在黑板上写出:北纬06°55′15″ 东经103°34′43″ ,这是马来西亚航空公布的MH370航班失踪地点,让学生在地球仪上找出来,大家别提多积极了 ,这样的导入一下子抓住了他们的心。

二、尊重信任,让学生敢“动”

美国教育家爱迪生说过:“教育的秘诀是尊重学生”。每位学生都渴望成功,都希望得到别人的认可 。只有让学生感受到老师的尊重与信任 ,才能让学生敢“动 ” ,在课堂上不受约束地去探究、思考,敢想 、敢说,敢做 ,这样的课堂才能充满活力。我记得有一次让学生就“对付索马里海盗,是感化招安还是军事剿灭为好”展开辩论。在让学生看了相关的视频、文字资料后,先给他们三分钟时间准备 ,其他学生都在边想边写,认真思考,唯有一位学生趴在桌上 ,无精打采 。这位学生平时总爱做点小动作,讲点闲话,今天怎么回事?我很奇怪 ,就走过去询问,结果他说:“准备什么呀,我一说肯定被你批 ,不都是你说了算 ,没意思!”我立即到讲台上向全班学生保证:“这次辩论我唯一的作用就是维持秩序,其它的一概不管,大家可以畅所欲言 ,最后由大家投票评出最佳辩手,有小奖品哦! ”我发现,有了我的保证 ,大家都更投入了,看来有疑虑的不只他一个啊 。辩论刚开始,他就语出惊人:“要把索马里海盗全灭了” ,怪不得他担心要被我批呢。其他同学受他刺激,拍案而起,与他针锋相对 ,一时激起千层浪,气氛一下子就热烈起来。他也不甘示弱,什么“乱世用重典”、“长痛不如短痛 ”等张口就来 ,颇有舌战群儒的气概 ,其他同学也引经论典,据理力争,从多个角度反驳 ,智慧的火花在思维的碰撞中闪现 。辩论非常成功,下课铃响了,大家还意犹未尽 ,我也没想到班里如此藏龙卧虎。最后,他由于出色的表现,和另一位学生一起被评为最佳辩手。更重要的是 ,通过这次辩论,他感受到了尊重,有了信心 ,感觉自己能行,学习也越来越好了 。其实在课堂上,只要尊重和信任学生 ,放手让学生去想 ,去说,去做,一定会有不一样的精彩。

三 、精心设计 ,让学生乐“动”

“问渠哪得清如许,为有源头活水来”。一成不变的课堂,是枯燥乏味的 ,只有变化的教学,才会有生命力,让能让学生乐“动 ” 。在上课前我总是根据学生学生的兴趣和需要,认真分析教材 ,精心设计每一个教学环节。我发现,很多时候,同样的内容 ,换种上法,就会有不一样的精彩。例如,在上《行政区划》时 ,如果让学生在课上死记硬背34个省级行政区的名称、简称、位置等 ,学生肯定背得很辛苦,效果也不好 。但要是精心设计一些学生喜闻乐见的活动,引导学生积极参 ,如让同桌互相抽背,看谁掌握得更好;如玩34个省级行政区的拼图游戏,看谁拼得又快又好;如进行“接龙游戏” ,让学生提问学生,要求不能重复提问相同问题和人,这样每个人都有机会提问和被提问。

四 、鲜活实例 ,让学生主“动”

心理学研究表明,当学习内容和学生熟悉的生活情景越贴近,学生自觉接纳知识的程度就越高。新课改要求教师关注学生的生活 ,把生活引入课堂,激发学生的学习积极性,学生主“动 ”投入到课堂学习中 。学生在这种学习中 ,地理学能力有了很大的提高 ,并且也会活学活用,地理综合素质明显提高 。在上《多变的天气》这课时,正逢我们南通地区十面“霾 ”伏 ,在2013年12月6日上午,PM2.5指数更是高达549,全国最差 ,而PM2.5指数实际上就是污染指数中的一种。上课时,我特地让当学生自己对照书本图3.7“2011年2月26日全国主要城市空气质量日报”中的介绍,大家惊呼:污染指数>300 ,就是重污染,现在都549了,天啊 ,都不敢出门啦!有了学生的主动参与,这样的课堂肯定事半功倍。

卢梭说得好:“通过儿童自身活动获取的知识,比从教科书、从他人学来的知识要清楚得多、深刻得多,而且能使他们的身体和头脑得到锻炼 。”总之 ,只有关注学生的兴趣与需求 ,让学生“动 ”起来,张扬其个性,激发其思维 ,展示其能力,充分体现学生的主体作用,才能使每个学生得到最大的发展。

(作者单位:东洲中学)

面对未来勇往直前读未来才最值得关注有感

读后感作文_面对未来勇往直前——读《未来 ,才最值得关注》有感

文章字数:(1320)字

文章类型:读后感作文

文章标签::初三读后感1200字以上

教师点评:

本篇读后感将自己所读的书籍内容与所得到的收获进行了有机的结合。文章与自己的现实生活联系的很好,通过一件学游泳的小事阐述了主题 。但是语言还可以继续修饰,希望小作者能做得更好。

文章正文:

爱迪生说:“我始终不愿抛弃我的奋斗生活 ,我极端重视奋斗得来的经验,尤其是战胜困难后所得到的愉快,一个人要先经过困难 ,然后踏进顺境,才觉得受用 、舒适。”是的,也许你现在很艰辛 ,很坎坷 ,很崎岖,但是,只要你充满信心 ,只要你相信未来,久违的阳光就必将照遍你的周身 。注视着封面上一朵金灿灿的向日葵,我沉思:现在的我们有多少人像向日葵那样迎着阳光呢?翻开这本“有温度”的书——《青少年心灵日光浴》 ,“未来 ”两个字印入我眼帘,我的未来将是怎样的呢?带着好奇心,我开始阅读看着看着 ,就开始融入小女孩沙莉的故事里:她是一个没有父亲的孩子,常常郁郁寡欢,13岁那年 ,来了个牧师在教堂里讲课,她常去倾听,牧师的话深深触动了她的心灵。她因为怕别人说她是没爹的孩子而每次只是躲在角落里听 ,并提前离开。一次 ,她听得入了迷,到结束讲课时,才发现牧师已向她走来 ,牧师了解了她的情况,说了一番从此改变沙莉生活的话:“这里所有人和你一样,都是上帝的孩子 。过去不等于未来 ,不论过去怎么不幸,这都不重要。重要的是必须对未来充满信心。孩子,现在就要做出决定 ,努力做你想做的人 。你要知道,人最重要的不是你从哪里来,而是你要到哪里去 。只要你对未来充满信心 ,现在就会充满力量。无论你过去怎样,这都已经过去了。只要你调整心态,明确目标 ,乐观积极地去争取 ,那么成功就一定会属于你 。”从此,沙莉变得越来越乐观,越来越进取 ,她还当上了美国纳西州州长。看了这个故事,我想起了去年夏天的一件事。那年夏天,热得出奇 。我在爸爸妈妈的鼓励下 ,报名培训十天的游泳提高班。我一直很喜欢游泳这项运动,因为它既能学到一项技能,又能享受在水中的快感。于是 ,我兴致勃勃地来到游泳馆,跟着老师走到水池边,我一见那碧波荡漾的水面 ,心情便十分舒畅 。我们先跟着老师在岸边做了一些热身运动,直到我感觉身上热乎乎的,老师才和我们下水。哇!好凉爽啊!当我的身子慢慢地被水浸透 ,我感到了一种前所未有的舒适 ,一丝丝凉意布满全身。我兴奋地在水中蹦跳着 。十天的游泳培训是多么短暂,今天已经是最后一天了。今天的任务是:深水池50米换气游泳考试。这对平时认真积极的我来说,并不算什么难题 。每人有两次机会 ,记最好成绩 。我是第五个。当第四个人纵身跳入水中时,我在心中鼓励自己:一定要加油!就算失败了,也要微笑着上岸!轮到我了 ,我深吸一口气,用力地蹬了一下池壁,“唰”地冲了出去。我双臂均匀有力地划着 ,双腿上下快速摆动,只见水池底下的黑线一条条地向后窜 。可是,当我再次抬起头吸气时 ,一股水流急速冲来,我喝了一口水,咳咳 ,我的手脚也乱了 ,不得已,只好爬上岸。但我不灰心,鼓起勇气再一次排进了队伍……又轮到我了 ,我在心里默默地说:“加油! ”我调整好呼吸,又冲了出去。“五米!三米!二米!一米!到了!”在岸上的教练高兴地对我说 。我爬上岸,开心地笑了。因为我自信 ,所以我成功!过去不等于未来。因为过去属于死神,未来属于自己,因为过去是回忆漫步的领地 ,未来是梦想驰骋的舞台 。过去,不管是成功了,还是失败了 ,都不要太在意,未来才最值得关注。只有面对未来勇往直前,才能收获成功!

本文作者学校以及发表时间:

作者:许小坏、|学校:暨阳湖实验学校|时间:2013-05-23

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两个沈富值得关注沈万三研究札记之一

内容摘要:  在明代王行的《半轩集》中有王行为沈荣甫与沈茂卿父子两人撰写的《沈荣甫墓志铭》与《沈茂卿墓志铭》。这两文都提及沈富其人其事 。

  《沈荣甫墓志铭》篇幅不长,主要写沈荣生卒、婚配 、儿孙等内容,其中特别提到沈荣是“善人” ,“持家政 ”后,“筑堂构宇”,并发扬乃父沈富“积善”精神——“承大先志 ” ,“勖其后人 ”,“故得优游暮年,克享耆寿”的圆满晚年情况 ,高度褒赞沈荣为人。

  然而,在《沈荣甫墓志铭》中,更加引人注目的是乃父沈富的事。该墓志铭说 ,这位沈富曾“游于故侍讲袁文清公之门”,并得到袁文清的好评,被称赞为“敦信义 ”;当时另一著名文人冯子振也非常欣赏这位沈富 ,“来吴必主之 ,深加爱厚,为大书‘积善’二字,殆以表其志也” 。

  上文中袁文清者 ,即元翰林侍讲学士袁桷(-),字伯长,号清容 ,文清是他的谥号 。他奉旨修成宗 、武宗、仁宗三朝大典,元英宗十分赏识他的学识,又命他撰述宋、辽 、金史 ,泰定元年(),袁桷辞官归故乡浙江鄞县,冯子振则是湖南人 ,文思敏捷,与书画家赵孟頫等交游,为士林名人 ,元大德二年() ,47岁时进士及第,人称“大器晚成”,先后任承事郎、集贤殿学士、待制等官职 ,两者都是当时社会公认的文化人。但是,他们对沈富的赞语,只是“敦信义 ” ,只是“积善”,而不是文化艺术方面的评价,这是为什么?这其中透露出什么信息?稍加推敲 ,人们就可以明白,这位沈富并不是袁 、冯的文化同道。为什么这样说?

  何谓“游于故侍讲袁文清公之门”?既然这位沈富不是“文化人 ”,就做不了幕宾 ,那他又凭什么与一位文化档次很高的高官交往,并获得了表扬?很显然,这位沈富是一位善于做“实事”的“经济界人士”、一位机智能干的商人 ,很可能曾受袁桷委托 ,做了一些买卖,钱生了钱,为袁桷的经济增益作出了贡献 。封建文人虽往往自命清高 ,但金昆并不烫他们的手,往往也是喜爱的,却又不屑、不便直白 ,那么,该如何赞扬沈富高效又诚信的工作?于是就在道德品质上给予好评!这就是“敦信义 ”的潜台词!

  何谓“来吴必主之”?说白了,这是作为名士的冯子振每次来到苏州繁华之地 ,必定投靠沈富的文雅表达方式。住了沈富的,吃了沈富的,用了沈富的 ,该怎样感谢呢?于是就高调赞扬沈富为慈善家,这就是“大书‘积善’二字”的由来!

  这样分析看来,这位沈富也是一个相当有意思的人物 ,可以进一步研究。

  另外 ,《沈荣甫墓志铭》中提及沈富时,称“考富 ”,又称“先君子 ” ,足见沈荣去世时,即在明洪武九年()时,这位沈富就已经不在人世了 。

  从这两篇沈氏墓志铭及集中其他相关文章的字里行间 ,人们可知这位沈富家族五世的简略情况。今将该沈氏五世男系排列如下:

  沈富(仅见名字,未见字 、号等信息);

  沈荣(荣甫),生元大德十年() ,卒明洪武九年()八月;

  沈森(茂卿)生元天历二年(),卒明洪武九年()二月,沈彬(仅见名字 ,未见字、号等信息);

  沈经(思则),沈綖,沈绅;

  沈九九(沈经的儿子)。

  《半轩集》中还有数篇文章提到沈达卿其人其事 。

  《半轩集》作者王行为明洪武年间苏州文人 ,曾在沈达卿家做过塾师 ,后又至蓝玉家当塾师,晚年时受牵连,死于“蓝狱”。

  在集中《清安堂记》一文开头 ,王行就说“东阳沈达卿氏,居吴长洲之周庄。奕世以来,咸以勤慎敦愿处乡里 ,治生修业,日以优裕,至达卿产益广 ,资益饶,勤慎敦愿益甚”,高调赞扬沈达卿 。在《佳声楼记》一文中 ,王行再次提到沈达卿,并称他为自己的朋友,提到沈达卿有儿子沈伯凝 ,有孙子沈程、沈巽 、沈衡。而在《彝斋记》一文中 ,王行又指出沈伯凝为古董、书画专家。

  将上述数文中的内容归纳,沈达卿祖孙三代世系清楚:

  沈达卿(未见名字);

  沈伯凝(未见名字);

  沈程、沈巽 、沈衡 。

  比较王行笔下这两支沈氏,除姓氏相同外 ,他们的名与字都各不相同,且王行明确指出沈富儿子沈荣“世为苏之长洲人 ”,又称“姑苏沈经思则 ,家长洲之尹山”,家族墓地也在尹山乡之长山 。据考证,这尹山位于现在的苏州吴中区郭巷街道一带。而对于沈达卿 ,王行则说他是“东阳沈达卿氏,居吴长洲之周庄”——住在现今昆山的周庄。尹山在周庄西北面,两地相距四五十里 。这两支沈氏人员名与字 、居住地不同 ,尤其是籍贯不同,他们之间应该不存在亲属之类的关系。

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